Верховный суд РФ разъяснил права пострадавших в период санкций арендаторов, указал на невозможность арендатора менять целевое назначение участка в одностороннем порядке, а также объяснил причину запрета забирать землю у просрочивших стройку арендаторов. Данные позиции были приведены в Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства.

Период санкций

Суд высшей инстанции привел в пример ситуацию арендатора публичного земельного участка, предоставленного в целях строительства объекта недвижимости. Гражданин обратился в орган местного самоуправления с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды на 3 года.

Чиновники и три судебные инстанции отказали ему, сославшись на то, что введенная в отношении РФ санкционная политика не влияет на хозяйственную деятельность арендатора, который продолжает получать доход. Однако Верховный суд РФ разъяснил, что право арендатора на заключение дополнительного соглашения к договору аренды публичного земельного участка применяется ко всем категориям лиц независимо от того, пострадало ли лицо в связи с введением иностранными государствами санкций против РФ.

«Арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до принятия Закона от 14 марта 2022 г. № 58-ФЗ и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений имеет право на их продление в упрощенном порядке без проведения торгов при условии обращения с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора», — уточнил ВС.

Просрочка стройки

Существенное нарушение договора аренды публичного земельного участка, в том числе заключенного на срок более чем 5 лет, не является основанием для его досрочного расторжения, если ошибка устранена в разумный срок, указали в суде высшей инстанции.

Арендатор в течение 3 лет не эксплуатировал земельный участок по назначению — для размещения индивидуального жилого дома. Три судебные инстанции встали на сторону чиновников, исходя из отсутствия доказательств освоения и использования арендатором земельного участка в период действия договора. Однако Верховный суд РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В суде высшей инстанции напомнили, что «существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». Кроме того, сам факт устраненного в разумный срок арендатором нарушения не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. 

Односторонний порядок

Верховный суд (ВС) РФ запретил арендатору в одностороннем порядке менять целевое назначение арендованного земельного участка, подтвердив приоритет условий договора аренды над желанием арендатора перепрофилировать объект.

Администрация и арендатор заключили договор аренды земельного участка на 10 лет для строительства административного здания. Арендатор получил разрешение и начал стройку, возведя объект незавершенного строительства. Впоследствии он захотел перепрофилировать объект под гостиницу и обратился за разрешением на условно разрешенный вид использования участка. Администрация отказала, а суды трех инстанций удовлетворили его требование.

Суд высшей инстанции отменил решения нижестоящих судов, указав, что арендатор не вправе в одностороннем порядке менять целевое назначение участка — это нарушает условия договора аренды (статья 615 ГК РФ). Изменение договора аренды возможно только при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 ГК РФ (основания изменения и расторжения договора) и 451 ГК РФ (изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств).

Возмещение убытков

В суд обратился арендатор публичного земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, с требованием к администрации (арендодателю) о взыскании убытков в связи с невозможностью использовать земельный участок по целевому назначению.

Согласно фабуле дела, в период действия договора арендатору стало известно о расположении земельного участка в зоне минимальных расстояний до газопровода, что исключает возможность строительства на нем зданий, строений и сооружений. Сведения об ограничении прав на земельный участок в ЕГРН были внесены администрацией только после заключения с гражданином договора аренды земельного участка для строительства жилого дома.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований. Апелляция и кассация оставили решение без изменения, указав на наличие действующего договора аренды и обязательств сторон по его исполнению. Однако Верховный суд РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Лицо, право которого нарушено, в силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

«Изменение правового режима земельного участка еще до заключения договора аренды таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые согласовываются с соответствующим публично-правовым образованием при заключении договора аренды, возлагает на арендатора обязанность уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению», — добавили в ВС.

© Евгений Варламов, РАПСИ

РОССИЙСКОЕ АГЕНТСТВО ПРАВОВОЙ И СУДЕБНОЙ ИНФОРМАЦИИ